Rapport NOGAL : la reconnaissance du rôle des professionnels de la gestion locative

Les nouveautés pour le bail d’habitation
12 mars 2019

Rapport NOGAL : la reconnaissance du rôle des professionnels de la gestion locative

Par Dominique BILLOT – Dirigeant du Cabinet LOGIS-SUR
publié le 19/12/2019


En octobre 2005, dans le cadre des tables rondes organisées par le CSAB (devenu depuis l’UNIS) lors de son université d’été, Maître Lafond clôturait ainsi son intervention relative aux évolutions du métier d’Administrateur de Biens : « L’inflation législative a un côté positif pour les administrateurs de biens parce qu’elle marque la fin de l’amateurisme. C’est une professionnalisation qui s’impose plus que jamais, parce que gérer par soi-même, cela suppose une certaine dose de présomption et d’ignorance. »

Lors de ce colloque un sondage était réalisé auprès des adhérents révélant que les deux premières qualités reconnues aux professionnels par les clients étaient :

>> Leurs compétences générales
>> La relation de confiance

Quatorze ans après, cet événement trouve aujourd’hui un écho tout à fait particulier dans le rapport « Louer en confiance » produit en juin dernier par le député Michaël NOGAL qui vise, selon ses propos, à ce que le professionnel de la gestion locative « devienne un vrai tiers de confiance pour le propriétaire, et que le propriétaire se dise qu’il y a une vraie valeur ajoutée à confier son bien à un professionnel ».


Suite à la mission que lui a confié le Premier Ministre en décembre 2018, l’objectif du député est clairement de renforcer le rôle des professionnels de la gestion locative en favorisant l’intermédiation du marché. Parmi les 37 mesures que comportent le rapport, deux vont faire l’objet d’une proposition de loi actuellement en cours de finalisation de rédaction :


Mesure n°1 : mise en place d’un mandat de gestion de garantie totale

Cette mesure vise la mise en place obligatoire d’un mandat de gestion par lequel le professionnel s’engage vis-à-vis de ses bailleurs à leur garantir le paiement du loyer, chaque mois, dans le cadre d’une obligation de résultat.

Il s’agit là d’une évolution considérable du métier dans la mesure où, concernant notamment le paiement des loyers, le professionnel n’avait jusqu’à présent, au titre de son mandat, qu’une obligation de moyens. Il lui appartenait, dans le respect de la législation en vigueur, de prendre toutes les mesures nécessaires pour sélectionner avec soin le locataire, rédiger le bail, procéder aux appels de loyers et, si nécessaire, mettre en œuvre les opérations de relance de paiement du loyer, voire de mise en œuvre des procédures contentieuses. Mais en cas d’impayé de loyer par le locataire, il n’avait pas à régler le bailleur mis à part le cas où ce dernier était couvert par une garantie « loyers impayés », auquel cas il appartenait au professionnel d’en assurer la mise en œuvre.

Avec le mandat de garantie totale, la situation est très différente : le professionnel va devoir régler à bonne date ses bailleurs, quoiqu’il arrive. A charge pour lui de se contre-garantir ou non, en totalité ou partiellement, auprès des différents systèmes existants : GLI, Visale, garanties locataires, etc…

Cette mesure va renforcer le rôle du professionnel de l’immobilier et répondre à la principale attente des propriétaires-bailleurs dont 67% seraient prêts à confier leur bien à une agence si le professionnel était en mesure de garantir le versement des loyers à la bonne date et le remboursement d’éventuelles dégradations (sondage SE LOGER – 2/12/19 - réalisé auprès de 1.500 propriétaires)

Mesure n°2 : faire des professionnels les consignataires des dépôts de garantie

Le rapport « Louer en confiance » fait ressortir le sentiment de dépossession du dépôt de garantie subi par les locataires, lequel se traduit par le développement d’une pratique illégale mais justifiée par la crainte de ne pas récupérer son dépôt : le non-paiement par le locataire de son dernier mois de location. Avec 9000 actions en justice lancées en 2017 par les locataires et dont 65% portent sur la restitution du dépôt de garantie (Source ministère de la Justice), l’augmentation de ce contentieux a incité le député à prévoir la consignation du dépôt de garantie dans un organisme indépendant dans le but de rétablir la juste perception du dépôt de garantie tant par les locataires que par les bailleurs.

À ce titre, la proposition de loi devrait reconnaître aux professionnels de la gestion locative un rôle de consignataire des dépôts de garantie du parc locatif privé, consacrant ainsi leur rôle de tiers de confiance tant auprès des bailleurs que des locataires.

En conclusion

Équilibrées et réalistes, ayant fait l’objet d’une intense concertation et de nombreux débats pendant un an, ces mesures qui devraient être discutées au parlement au cours du premier semestre 2020 reconnaissent aux professionnels de la gestion locative un rôle de premier plan dans les relations propriétaires/locataires, rôle d’autant plus justifié et prépondérant que le contexte de marché renforce les difficultés d’accès au logement pour les locataires et les craintes des impayés pour les bailleurs.

À ce titre, le nouveau rôle qui serait dévolu aux Administrateurs de Biens apparaît comme salutaire pour pacifier les relations entre les parties au bail, favoriser la confiance et fluidifier le marché locatif.

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