Les nouveautés pour le bail d’habitation

Les nouveautés pour le bail d’habitation

Par Anne-Claude PONCET – expert immobilier BusinessFil – publié le 31/12/2018

La loi Élan portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique rebat les cartes du rapport bailleur-locataire.

Parmi les très nombreuses dispositions de la loi ELAN, plusieurs impactent les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le Conseil Constitutionnel a rendu sa décision le 15 novembre 2018. Si l’on excepte le bail mobilité, voici une sélection (non exhaustive) des nouveautés à venir.

Les mesures générales

L’enterrement de la GUL

La loi Alur de mars 2014 envisageait une ambitieuse Garantie universelle des loyers. Elle est définitivement supprimée, par la loi Élan, avant même d’avoir vu le jour. L’article 24-2 de la loi du 6 juillet 1989, qui la créait, est abrogé, ainsi que les textes qui se référaient à ce dispositif.

L’action de groupe en location
La loi ELAN étend l’action de groupe, qui peut être menée par une association de consommateurs pour obtenir réparation des préjudices individuels de consommateurs placés dans des circonstances similaires, à la suite du manquement d’un professionnel. Elle pourra être introduite dans le cadre de la location d’un bien immobilier. Elle concerne jusqu’alors la vente d’un bien et les prestations de service.

La colocation
Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, la dimension de la partie privative de chacun des locataires est réduite. Elle est à ce jour de 14 m2 et de 33 m3. La loi Elan dispose que la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 m2 et à 20 m3. Elle prévoit également qu’il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement pour déterminer si un logement est décent et ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires.

Lors de la conclusion du bail

Numérisation du bail
La loi Élan permet l’utilisation des moyens numériques de communication pour la transmission de certaines annexes au bail. Il sera en effet possible de communiquer au locataire, par voie dématérialisée : Le dossier de diagnostic technique, et, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Cependant, si l’une des parties au bail s’oppose explicitement à ce mode de communication, il sera nécessaire de les annexer au bail. Au-delà, le gouvernement est habilité à prendre, par voie d’ordonnance, un certain nombre de mesures permettant l’établissement du bail à l’aide d’outils numériques.

Caution : la fin de la mention manuscrite

La loi Élan supprime l’obligation, pour la personne qui se porte caution, de reproduire, de façon manuscrite, un certain nombre d’informations, qui devront cependant être contenues dans l’engagement de caution. Ainsi, l’acte de cautionnement devra faire apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, complétés par la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte, et accompagnés de la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1, de la loi du 6 juillet 1989.

L’encadrement des loyers

La procédure applicable
L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est repris par la loi Élan. La réglementation est calquée sur celle qui était contenue dans la loi Alur, et qui a été mise en oeuvre à Paris et Lille, et annulée par les tribunaux. Cependant, elle n’est plus incluse dans la loi du 6 juillet 1989. Elle est présentée comme expérimentale, pour une durée de cinq ans. En application de ce nouveau texte, dans les zones tendues, la demande d’un dispositif d’encadrement peut être effectuée par :

• un établissement public de coopération intercommunal compétent ;
• Paris ou les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris ;
  
• les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille.
  

Le régime est identique à celui mis en place par la loi Alur. A noter, cependant : le préfet peut mettre en demeure un bailleur de respecter la réglementation, et prononcer une amende de 5 000 euros à l’encontre d’un bailleur personne physique (15 000 euros pour une personne morale) ne se soumettant pas à l’injonction.

La protection du locataire victime de violences

De nouvelles modalités de sortie du bail et de fin de solidarité sont mises en place en cas de violence au sein de la famille qui loue le bien. Ainsi, le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire pourra se désolidariser immédiatement du paiement du loyer s’il quitte le logement :

• Après avoir obtenu une ordonnance de protection en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
  
• Ou après la condamnation pénale de l’autre membre du couple pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.

La victime doit tout d’abord notifier à l’auteur des violences l’ordonnance de protection. Puis elle informe le bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection ou de la condamnation pénale. La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation de ce courrier au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date. La loi précise que le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer à compter de cette date est un motif légitime et sérieux permettant de délivrer un congé au locataire, pour la fin du bail.