Restitution du dépôt de garantie : quels délais et quelles retenues ?
Le délai de restitution du dépôt de garantie est d’un ou deux mois selon l’état des lieux de sortie. Retenues, justificatifs et pénalité de retard : les règles à connaître.
À la fin d’une location, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai qui dépend de l’état du logement au départ du locataire. La règle figure à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations de résidence principale qu’elle encadre. Elle ne s’applique pas au bail mobilité, pour lequel le dépôt de garantie est interdit. Pour les autres baux concernés, le bailleur doit respecter les délais même s’il estime devoir conserver une partie de la somme.
Le délai commence à courir à la remise effective des clés, et non à la date de signature de l’état des lieux de sortie. Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le propriétaire dispose d’un mois pour rendre le dépôt. S’il constate des différences, le délai est de deux mois. Les clés peuvent être remises au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse au moment de cette remise : à défaut, la majoration prévue en cas de retard ne s’applique pas.
Une retenue n’est possible que pour des sommes effectivement dues par le locataire, par exemple un loyer ou des charges impayés, ou des réparations locatives justifiées. Le bailleur doit pouvoir expliquer et étayer les montants conservés, notamment avec les états des lieux d’entrée et de sortie, des factures, des devis ou un décompte de charges. Une différence entre les deux états des lieux ne suffit pas toujours à établir le montant d’une réparation. La vétusté, c’est-à-dire l’usure normale liée au temps et à l’usage, ne peut pas être facturée au locataire comme une dégradation.
Si le décompte des charges de copropriété n’est pas encore arrêté au moment du départ, la loi permet au bailleur de conserver une provision justifiée, dans la limite de 20 % du dépôt de garantie. Il doit ensuite procéder à la régularisation et rendre le solde après l’approbation des comptes de l’immeuble. Cette retenue provisoire ne permet pas de conserver sans limite une somme en attendant une régularisation indéfinie : le bailleur doit restituer le solde dans le mois qui suit l’approbation des comptes. Pour les logements hors copropriété, cette règle particulière ne s’applique pas.
Lorsque le dépôt n’est pas rendu dans le délai applicable, le montant restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette pénalité ne s’applique pas si le retard résulte de l’absence de communication par le locataire de sa nouvelle adresse. En pratique, un décompte écrit des retenues et la conservation des justificatifs facilitent la compréhension de la somme restituée. Le dépôt de garantie ne remplace pas le dernier loyer : le locataire reste tenu de payer celui-ci jusqu’à la fin du bail. En cas de désaccord, il est préférable de distinguer clairement les montants contestés et les justificatifs disponibles avant d’engager les démarches de règlement du litige.