Congé pour vente : préavis et droit de préemption du locataire

Un propriétaire qui souhaite vendre un logement loué vide peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail. Cette démarche obéit à des règles précises : le motif doit être indiqué, un délai minimal doit être respecté et le locataire bénéficie en principe d’une priorité pour acheter le logement. Ces règles concernent les locations nues constituant la résidence principale du locataire, régies par la loi du 6 juillet 1989. Elles ne s’appliquent pas de la même manière à une location meublée ou à une vente du logement occupé.

Le congé pour vendre ne met pas fin au bail immédiatement. Le propriétaire doit le notifier au moins six mois avant son échéance. Le délai court à partir de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Une lettre recommandée qui n’est pas retirée ne garantit donc pas que le congé a été reçu à temps. En présence de plusieurs locataires titulaires du bail, le congé doit être adressé à chacun d’eux. Si le délai est dépassé, le bail se poursuit et le congé ne produit pas son effet à l’échéance prévue.

Le courrier doit préciser le motif de la reprise du logement, le prix et les conditions de la vente. Il doit également reproduire les dispositions légales relatives au droit de préemption du locataire, faute de quoi le congé peut être contesté. Pour une vente libre, le locataire dispose en principe des deux premiers mois du préavis pour accepter l’offre. Son acceptation doit être claire et indiquer, le cas échéant, s’il recourt à un prêt. Lorsqu’il prévoit un financement par emprunt, le délai pour réaliser la vente est porté à quatre mois, contre deux mois en l’absence de recours à un prêt. Le bail se prolonge alors jusqu’au terme correspondant.

Si le locataire refuse l’offre ou ne répond pas dans le délai, le propriétaire peut vendre le logement à un tiers. Toutefois, si le prix ou les conditions de vente deviennent ensuite plus avantageux pour l’acquéreur, le locataire doit recevoir une nouvelle notification de l’offre par l’intermédiaire du notaire chargé de la vente. Il dispose alors d’un mois pour l’accepter. Une vente à un parent jusqu’au troisième degré inclus constitue une exception au droit de préemption, à condition que l’acquéreur occupe effectivement le logement pendant au moins deux ans après la fin du préavis. En cas de vente en cours de bail, sans congé pour vendre, le locataire n’a en principe pas de priorité d’achat : le bail continue avec le nouvel acquéreur.

Une protection particulière peut s’appliquer lorsque le locataire a plus de 65 ans à l’échéance du bail et dispose de ressources inférieures au plafond légal applicable. Sauf si le propriétaire remplit lui-même les conditions d’âge ou de ressources prévues par la loi, il doit alors proposer une solution de relogement adaptée, située à proximité et correspondant aux besoins et possibilités du locataire. Cette protection dépend de critères précis : l’âge, les ressources et les plafonds en vigueur doivent être vérifiés au regard de la situation concernée. Le congé pour vente ne dispense pas non plus le bailleur de respecter les autres exigences de forme et de délai.

Avant d’envoyer un congé, vérifiez donc la date exacte d’échéance du bail, le mode de notification et les mentions exigées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le droit de préemption et les protections liées à l’âge ou aux ressources peuvent modifier les étapes de la vente. En cas de doute sur une situation particulière, un professionnel du droit ou un organisme d’information sur le logement peut vous aider à vérifier les règles applicables.