TEOM : quand et comment la récupérer auprès du locataire ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure sur l’avis de taxe foncière adressé au propriétaire. Dans certaines conditions, celui-ci peut en demander le remboursement au locataire, car cette taxe fait partie des charges récupérables. Elle ne se confond toutefois ni avec l’ensemble de la taxe foncière ni avec les frais facturés pour la gestion de l’impôt. Le bail, le mode de paiement des charges et la période d’occupation déterminent la somme qui peut être réclamée.

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 inclut la TEOM dans la liste des charges récupérables pour les locations concernées par la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire reste redevable de la taxe auprès de l’administration fiscale : la demande faite au locataire porte sur un remboursement, et ne modifie pas la personne désignée sur l’avis d’imposition. Seule la ligne correspondant à la TEOM peut être récupérée. Les frais de gestion de la fiscalité directe locale, également susceptibles d’apparaître sur l’avis, ne sont pas à ajouter à la somme demandée.

Le calcul tient compte de la durée pendant laquelle le locataire a occupé le logement au cours de l’année concernée. S’il arrive ou quitte le logement en cours d’année, le bailleur ne peut pas lui imputer la part correspondant à une période où le logement n’était pas loué à ce locataire. La TEOM peut être appelée après réception de l’avis de taxe foncière, qui permet d’en connaître le montant définitif. En pratique, le bailleur présente le calcul au prorata de l’occupation et indique clairement la période retenue. Il ne peut pas réclamer une somme forfaitaire sans lien avec le montant réellement dû.

Le mode de paiement des charges prévu au bail est également déterminant. Lorsque le locataire verse des provisions, la TEOM peut être intégrée à la régularisation des charges, sur justificatif et selon les modalités applicables au bail. Elle peut aussi être demandée séparément si elle n’a pas déjà été prise en compte, mais le bailleur doit éviter toute double facturation. Pour un logement meublé, vérifiez si le contrat prévoit des provisions ou un forfait de charges. Avec un forfait, les charges ne font pas l’objet d’une régularisation ultérieure : le bailleur ne peut donc pas ajouter la TEOM à la somme forfaitaire au seul motif qu’il vient de recevoir son avis de taxe foncière.

La régularisation doit être expliquée au locataire. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le décompte distingue les différentes catégories de charges et que les pièces justificatives soient tenues à sa disposition pendant six mois après l’envoi du décompte. Pour la TEOM, l’avis de taxe foncière permet de justifier le montant retenu. Le bailleur peut communiquer les éléments utiles ou organiser leur consultation, en veillant à ne pas transmettre d’informations sans rapport avec la somme réclamée. Une demande compréhensible précise le montant de la taxe, la part imputée au locataire et, si nécessaire, le calcul lié à la période d’occupation.

Avant de réclamer la TEOM, vérifiez donc l’avis fiscal, les dates d’occupation et les clauses du bail relatives aux charges. Cette taxe est récupérable dans son montant justifié, mais pas les frais annexes ni une somme déjà comprise dans un forfait. Une présentation distincte et documentée permet au locataire de contrôler la demande et limite les contestations sur la régularisation.