Assurance habitation du locataire : que faire sans attestation ?

Pour une location à usage de résidence principale soumise à la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs. Cette obligation concerne les locations vides comme meublées. En pratique, le bailleur demande une attestation lors de la remise des clés, puis peut la réclamer chaque année. Si le document manque, il ne peut pas en déduire automatiquement que le logement n’est pas assuré : il doit suivre une démarche prévue par la loi avant d’agir.

L’assurance minimale couvre les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Le locataire peut souscrire une assurance plus étendue, par exemple une multirisque habitation qui protège aussi ses biens personnels et sa responsabilité civile envers les voisins. Le bailleur peut demander une attestation précisant la couverture des risques locatifs, mais ne peut pas imposer une compagnie d’assurance particulière. Cette obligation ne dispense pas le propriétaire de s’assurer lui-même pour les risques qui relèvent de sa responsabilité ou de son propre patrimoine.

Si le locataire ne fournit pas l’attestation demandée, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de souscrire une assurance pour son compte. Il doit d’abord lui adresser une mise en demeure et l’informer de cette possibilité. Si le locataire ne justifie toujours pas d’une assurance dans le délai d’un mois suivant cette notification, le bailleur peut engager la souscription. Il est important de conserver la preuve de la demande et de sa réception : le délai ne se calcule pas simplement à partir d’un échange oral ou d’un rappel informel.

Dans ce cas, le bailleur récupère le coût de la prime auprès du locataire, par douzièmes ajoutés au loyer. Il peut appliquer une majoration destinée aux frais de gestion, plafonnée à 10 % de la prime. La somme doit apparaître distinctement et le bailleur remet au locataire une quittance séparée pour les paiements correspondants. Cette solution ne revient pas à faire payer au locataire une assurance choisie librement par le propriétaire : le contrat est souscrit pour couvrir les risques locatifs et les modalités de récupération sont encadrées.

Une autre voie peut exister lorsque le bail contient une clause résolutoire visant le défaut d’assurance. Le bailleur peut alors faire délivrer au locataire un commandement de justifier de son assurance par un commissaire de justice. Si le locataire ne régularise pas dans le délai légal d’un mois, la clause peut produire ses effets, sous réserve des conditions applicables et du contrôle du juge en cas de contestation. Le bailleur ne peut donc pas mettre fin au bail de sa propre initiative ni changer les serrures. La souscription d’une assurance pour le compte du locataire constitue une alternative, mais elle empêche ensuite de se prévaloir de la clause résolutoire pour ce même défaut d’assurance tant que cette assurance est souscrite pour son compte.

En l’absence d’attestation, vérifiez d’abord que votre demande est claire et qu’elle porte sur une couverture conforme aux risques locatifs. Vous pouvez ensuite choisir entre la mise en demeure suivie, si nécessaire, d’une assurance souscrite pour le compte du locataire, et la procédure liée à une clause résolutoire prévue au bail. Les règles décrites concernent les baux relevant de la loi de 1989 ; pour un autre type de location, le régime applicable peut différer. En cas de désaccord sur la notification, les frais ou la résiliation, un avis juridique adapté à la situation permet de vérifier les étapes à respecter.