Congé pour reprise : conditions et délais à respecter par le bailleur

Un bailleur peut donner congé à son locataire pour reprendre le logement et y habiter, ou le faire occuper par un proche autorisé. Cette possibilité concerne les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 et ne permet pas de mettre fin au contrat à n’importe quel moment : le congé prend effet à l’échéance du bail. Sa validité dépend notamment du motif, du bénéficiaire, du délai de notification et des mentions transmises au locataire.

La reprise doit correspondre à un projet réel et sérieux. Le logement peut être destiné au bailleur lui-même, à son conjoint, à son partenaire de Pacs ou à son concubin depuis au moins un an à la date du congé. La reprise est également possible au profit de leurs ascendants ou descendants, ainsi que de ceux du conjoint, du partenaire de Pacs ou du concubin concerné. Le bailleur doit préciser dans le congé l’identité du bénéficiaire, son adresse et la nature du lien avec lui. Une reprise de pure convenance, sans intention effective d’occuper le logement, peut être contestée.

Le délai dépend du type de location. Pour un logement loué vide, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail. Pour un logement meublé constituant sa résidence principale, le délai est d’au moins trois mois. Ces délais ne se calculent pas à partir de la date à laquelle le bailleur rédige ou envoie son courrier, mais en tenant compte des règles applicables à la notification. La loi prévoit une lettre recommandée avec avis de réception, une remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou une notification par commissaire de justice. Si le délai est dépassé, le congé ne met pas fin au bail à l’échéance visée : le contrat se poursuit ou se renouvelle selon ses règles propres.

La notification doit être adressée à chacun des titulaires du bail. Le bailleur a intérêt à vérifier les noms inscrits au contrat et à conserver une preuve de la notification ainsi que de sa date. Le congé doit exposer le motif de reprise et comporter les indications requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Une formulation trop vague ou l’absence d’informations sur le bénéficiaire peut fragiliser la démarche. Le bailleur doit aussi veiller à ne pas confondre la date d’envoi et la date à laquelle le congé est effectivement reçu, car cette différence peut rendre le délai insuffisant.

Des règles de protection peuvent limiter la possibilité de donner congé à certains locataires. À l’échéance du bail, un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond applicable bénéficie, sous les conditions prévues par la loi, d’une protection. Le bailleur doit alors proposer un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, situé dans certaines limites géographiques. Cette obligation ne s’applique pas dans les mêmes conditions lorsque le bailleur remplit lui-même les critères d’âge ou de ressources prévus par le texte. L’appréciation repose sur la situation du foyer et les plafonds en vigueur : il est donc préférable de vérifier les seuils officiels au moment de la notification plutôt que de reprendre un montant ancien.

Après réception d’un congé valable, le locataire peut quitter le logement avant la fin du préavis. Il ne doit alors le loyer et les charges que pour la période où il occupe effectivement les lieux, sauf disposition particulière liée à l’arrivée d’un nouveau locataire. Le cadre applicable figure principalement à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; les informations officielles de Service-Public.fr permettent de vérifier les démarches et conditions à jour. Pour le bailleur, l’essentiel est de préparer la reprise suffisamment tôt, de justifier un projet réel et de respecter chaque étape de la notification, sans présumer que le congé sera valable du seul fait qu’il a été envoyé.