Micro-foncier : conditions, abattement et choix du régime réel

Le régime micro-foncier permet à certains propriétaires qui louent un logement vide de déclarer leurs revenus locatifs sans détailler leurs dépenses. En contrepartie, l’administration applique un abattement forfaitaire : les charges réellement supportées ne sont pas déduites séparément. Ce régime ne concerne pas toutes les locations et son intérêt dépend notamment du montant des loyers et des frais engagés.

Pour en bénéficier, votre foyer fiscal doit percevoir au total moins de 15 000 euros de revenus fonciers bruts par an. Ce seuil s’apprécie pour l’ensemble du foyer, et non logement par logement. Il s’agit des recettes foncières avant déduction des dépenses. Le micro-foncier concerne les locations nues, c’est-à-dire les logements loués sans meubles. Une location meublée relève d’une autre catégorie fiscale, celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même si le logement est utilisé comme résidence principale par le locataire.

Le seuil ne suffit pas à déterminer l’éligibilité. Certains dispositifs fiscaux spécifiques ou certaines situations de détention peuvent exclure le micro-foncier. Les règles peuvent notamment différer pour un bien bénéficiant d’un régime fiscal particulier. Si vous détenez des parts de société immobilière ou de fonds immobilier, les revenus correspondants ne se traitent pas nécessairement comme ceux d’un logement que vous louez directement. Il est donc prudent de vérifier votre situation dans les informations publiées par l’administration fiscale, en particulier si votre patrimoine relève de plusieurs régimes.

Lorsque vous êtes éligible, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts déclarés. Les 70 % restants sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et s’ajoutent aux autres revenus de votre foyer pour le calcul de l’impôt. Les prélèvements sociaux peuvent également s’appliquer. Vous déclarez les recettes brutes sur la déclaration de revenus, sans remplir de déclaration de résultat foncier au régime réel. En revanche, vous ne pouvez pas ajouter à l’abattement les intérêts d’emprunt, les travaux, les frais de gestion ou les autres charges déductibles : le forfait est censé couvrir ces dépenses.

Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel, même lorsque le micro-foncier vous est accessible. Cette option peut être intéressante si vos charges déductibles dépassent l’abattement forfaitaire, par exemple après des travaux importants ou lorsque les intérêts d’emprunt sont élevés. Au réel, vous déclarez les recettes et les dépenses admises par les règles fiscales, avec les justificatifs nécessaires. L’option vous engage pour trois ans : elle ne permet donc pas de revenir au micro-foncier dès l’année suivante simplement parce que vos dépenses diminuent. La comparaison doit tenir compte des montants déductibles, mais aussi de cette durée d’engagement et des formalités supplémentaires.

En pratique, le micro-foncier privilégie la simplicité lorsque vos revenus locatifs restent sous le seuil et que l’abattement de 30 % couvre avantageusement vos charges. Le régime réel peut être préférable si vos dépenses déductibles sont plus élevées, mais il implique un suivi plus détaillé et un choix qui vous engage dans le temps. Avant de déclarer, vérifiez le champ d’application du régime sur impots.gouv.fr, notamment si vous détenez plusieurs biens ou bénéficiez d’un dispositif fiscal particulier. Les règles de déclaration en vigueur pour l’année concernée restent déterminantes.