Complément de loyer : dans quels cas le bailleur peut-il l’appliquer ?

Dans certaines villes, le loyer d’un logement ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Le bailleur peut parfois ajouter un complément de loyer, mais cette possibilité est strictement encadrée. Elle ne s’applique ni partout ni automatiquement : le logement doit présenter des caractéristiques particulières, et le bail doit expliquer précisément le supplément demandé.

Ce dispositif concerne les communes où l’encadrement des loyers avec loyers de référence est effectivement appliqué. Il ne faut pas le confondre avec le plafonnement de certaines hausses de loyer en zone tendue, qui obéit à d’autres règles. Dans les secteurs concernés, les loyers de référence varient selon la localisation, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. Le loyer de base, hors charges et hors complément, ne peut en principe dépasser le loyer de référence majoré correspondant au logement. Les valeurs applicables sont celles de l’arrêté préfectoral en vigueur à la date pertinente pour le bail.

Le complément est envisageable lorsque le logement possède des caractéristiques de localisation ou de confort qui le distinguent de logements comparables du même secteur. Elles doivent être déterminantes et ne pas avoir déjà été prises en compte dans le calcul du loyer de référence. Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 encadre cette appréciation. Une cuisine équipée ordinaire ou un équipement courant ne justifie donc pas, à lui seul, un supplément. Le bailleur doit pouvoir expliquer en quoi les caractéristiques invoquées sont particulières, et pourquoi elles justifient le montant retenu. Aucun barème national ne fixe un montant automatique : la justification doit être concrète et proportionnée.

La loi exclut le complément dans plusieurs situations, notamment lorsque le logement présente certains défauts ou équipements insuffisants. C’est le cas, entre autres, si les toilettes sont situées sur le palier, si des signes d’humidité apparaissent sur les murs, si les fenêtres laissent passer l’air ou si le logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. La liste réglementaire comprend aussi d’autres situations, comme certaines infiltrations ou une installation électrique dégradée. Ces exclusions s’ajoutent aux critères généraux de décence : un complément ne peut pas servir à compenser un logement qui ne respecte pas les exigences applicables.

Le montant et les caractéristiques justifiant le complément doivent figurer dans le contrat de location. Une formulation vague, sans description des éléments retenus, fragilise la justification du supplément. Le locataire peut le contester dans les trois mois suivant la signature du bail en saisissant la commission départementale de conciliation. Si aucun accord n’est trouvé, il peut ensuite saisir le juge dans le délai prévu après l’avis de la commission. Cette procédure spécifique ne dispense pas le bailleur de conserver les éléments utiles pour expliquer le calcul et la comparaison avec des logements similaires.

Avant de fixer le loyer, vérifiez donc que le logement se situe bien dans un secteur soumis aux loyers de référence, consultez l’arrêté applicable et distinguez le loyer de base du complément. Ce dernier reste une exception encadrée, pas un moyen général de dépasser le plafond. En cas de contestation, la qualité des mentions du bail et la réalité des caractéristiques invoquées comptent autant que le montant demandé.